יניב.png

יניב סולומון

עיצוב דירת קבלן

דברים שחשוב לדעתב2022

אם רכשתם דירה מקבלן, אתם תגלו עם הזמן שכל פעם קופץ איזשהו משהו קטן שלא ידעתם. בואו נדבר על הדברים העיקריים:

 

חיובים וזיכויים:

 

כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, אתם מקבלים סטנדרט מסויים. כל קבלן מספק סטנדרט אחר (למרות שבפועל כולם אומרים "סטנדרט גבוה") שכולל את כל מה שמגיע לכם מבחינת מפרט הדירה. הקבלנים מאפשרים לבצע שינויים ושדרוגים תמורת זיכוי וחיוב עבור חלקים ממה שמגיע לכם במפרט. כל פרויקט דירת קבלן עובד עם מחירון שינויים - במחירון זה מופיעים כל השינויים האפשריים ברכיבי העבודה והמחיר של כל רכיב אחד מהם.

 

גם כאשר אתם מגיעים לספק מטעם הקבלן, הוא ידע לומר לכם כמה הזיכוי שמגיע לכם ויזכה אתכם ישירות במידה ותשדרגו אצלו. את ההתחשבנות על הזיכוי, הספק עושה כבר מול הקבלן. במידה ולא תרצו לעבוד עם הספקים של הקבלן ותעדיפו ספק משלכם (במידה והקבלן מאשר ספק חיצוני), אתם תקבלו את הזיכוי ישירות מהקבלן בהתחשבנות נפרדת.

בחירת חומרי הגמר

 

ריצופים וחיפויים

 

האלמנטים החשובים, היקרים ואלו שלא ניתן לדחות את ביצועם לשלב אחר הם עבודות האינסטלציה, הריצופים וחיפויי הקירות במקלחות.

דברים שחשוב לדעת:

  • תוספות לעלויות:
     

  1. בחרתם רק מהמפרט של הקבלן ולא ביצעתם שום שינוי מבני (הגדלה או הקטנה של חללים, תוספת קירות וכו..), הווה אומר נשארתם עם הסטנדרט AS IS לא אמורה להיות תוספת.

  2. בחרתם אריחים באותם גדלים המסופקים בסטנדרט הקבלן אך שלא קיימים בסטנדרט ואפילו במחיר המדבקה בחנות עולים כמו מה שמסופק בסטנדרט - תהיה תוספת עבור החומר. 

  3. בחרתם אריחים בגדלים שונים - עלולה להיות תוספת על רכיב העבודה, צריך לבדוק עם הקבלן. 

  4. בחרתם אריחים שונים מהסטנדרט קבלן - תהיה תוספת גם בכמות. עבור פחת. כל קבלן דורש כמויות פחת אחרות עבור גדלי אריחים שונים - לעיתים גם עד 50 אחוז פחת (שזה המון..). אריחים גדולים יותר "מייצרים" כמות גדולה יותר של פחת. הזיכוי אתם שואלים? יעמוד על כמות הנטו שהקבלן סיפק בסטנדרט. כן.. כשמשדרגים, הפחת הוא על הדייר. 

     

  • מגבלות בחירה
     

  1. צריך לבדוק מול הקבלן לגבי מגבלת גדלי אריחים. לפעמים קבלנים לא מאפשרים גדלים כמו 120/120 בריצוף הכללי או עד 60/60 במקלחות וכד'. צריך לבדוק לפני שבוחרים, מתלהבים ממשהו ו...מתבאסים לגלות שלא ניתן. עם זאת לפעמים מתחילים עם מגבלה מסוימת ובהמשך הקבלן משתכנע לאפשר יותר. צריך לשים לב גם לעלות העבודה ולכמות הפחת שתתבקש.

     

  2. אריחים לרצפת מקלחון - ישנה מגבלת תקן לאריחים נגד החלקה ברמת R11. היות וקיים מבחר קטן עם תקן זה, המבחר מצטמצם משמעותית. עם זאת ניתן לקחת כל אריח בתקן R10 ולבצע בו טיפול שהופך אותו לR11. לא תמיד הקבלנים מאפשרים זאת. לרוב כן. הטיפול מבוצע על ידי ספקי הקרמיקה ונעשה בתשלום נוסף.

  3. מגבלה נוספת - גודל אריח לרצפת מקלחון. בדכ עד 60/60 אצל הקבלנים הנוחים יותר, כשלרוב מדובר בעד 30/30 או לאריחים דמויי פרקט במידה קטנה. מגבלה זו חלה גם על רצפת מרפסות.

    ה זה אומר בפועל? שצריך להצמד במינימום לאריחים בתקן R10 (שיעברו טיפול יעודי לR11) ובגודל שהקבלן מאפשר. זה אומר שלעיתים תמצאו את עצמכם במצב שרצפת חדר הרחצה לא תואמת במאה אחוז לרצפת המקלחון. זה לא דרמטי כמו שזה נשמע אם פותרים את זה בחומרים הנכונים. דרך נוספת לעקוף את זה, זה באמצעות אגנית (לא תמיד מתאפשר).

מטבח

 

הוצאה חשובה נוספת ואולי היקרה ביותר היא המטבח.

 

בניגוד לריצופים וחיפויים, במטבח כל שינוי מבטל לגמרי את הסטנדרט ומצריך בניית מטבח חדש בסטנדרט אחר. בד"כ אין חצאי שדרוגים. כל שינוי הכי קטן, מוציא מהסטנדרט.

 

בניגוד לעניין הריצופים שבו מחייבים את הדייר לקחת מהספקים של הפרוייקט, את המטבח אפשר להזמין מספק אחר. המגבלות היחידות הן שהלקוח יקבל זיכוי מהקבלן ישירות וכל התקנה או מדידה תבוצע רק אחרי מסירת המפתח. כמו כן על הלקוח לספק תכנית חשמל ואינסטלציה מותאמת למטבח העתידי מהספק החיצוני.

פועל יוצא של שינוי המטבח ואפילו הקטן ביותר מבחינת התצורה, מצריך שדרוג אצל ספק השיש (משטח העבודה). 

בקיצור הבנתם לאן זה הולך.. להוצאה גדול. לרוב קשה מאוד להשאר עם הסטנדרט במטבח ונדרשת השקעה - ולא קטנה. בנוסף כמובן נדרש פה תכנון יותר מעמיק.

המערכות בדירת קבלן​​

 


מיזוג

לרוב הקבלנים מספקים מערכת מיזוג מיני מרכזי עם מספר מסויים של יציאות. ישנן אפשרויות שדרוג ותוספות, אך יש להיוועץ ביועץ מיזוג על מנת לוודא שיש הספק מספק לחלל הדירה. כמו כן צריך לבדוק אם קיים מספיק מקום להציב את מנועי המזגנים באיזור המיועד בדירה (באיזור מסתור הכביסה).

תוספות ושדרוגים אפשריים: יחידות עיליות לכל חדר, יחידות שליטה מסוגים שונים לכל חדר מהמזגן המרכזי, מפזרי אוויר דקורטיביים ליציאת המיזוג וכד'.

כמו כן המיזוג משפיע על תוואי הנמכות הגבס שהן בעצמן אלמנט שניתן להשתמש בו גם לעיצוב, תאורה שקועה, הנמכה או סגירה מעל נגרות עתידית וכד'. גם כאן הקבלן בד"כ מספק מטרז' מסויים של הנמכת גבס כשחריגה ממנה יגרור עלויות. 

חשמל ותאורה

גם כאן קיים מפרט מסויים עם כמות נקודות מסויימת כאשר כל תוספת מתומחרת בנפרד. ישנם קבלנים שמאפשרים הזזת נקודות ללא עלות לפני בניה ויש כאלה שמתמחרים הזזה של נקודות קיימות כתוספת גם אם הדירה עדיין רחוקה מלהבנות.

ארון חשמל - לפני בניה ניתן בעקרון להזיז. צריך לזכור שצריך עבורו קיר בלוקים (לא בטון) ועליו להיות מספיק עבה ורחב כדי להכיל ארון חשמל ותקשורת. 

ארון תקשורת - מנקז לתוכו גם את כל הזנות התקשורת שמושכים מכל חדר (בדכ מכל מחשב או טלוזיה עבור ראוטר אחד ראשי). 

שימו את הדעת במיוחד על תכנון התאורה. תאורה כמובן זה עולם שלם שקשה להכנס אליו בכמה מילים. מומלץ להכנס למאמר שלי על תאורה פה: מדריך תאורה.

אינסטלציה וגז

הקבלן מספק בדכ את המינימום האפשרי כאשר כאן תדרשו להחליט אם אתם משדרגים. שדרוגים אפשריים - אינטרפוצים 4 דרך או 2 יחידות של 3 דרך עבור המקלחונים ואו האמבטיות, ברזים קיר במקום ברזי פרח לכיורים. גם כאן צריך לבדוק עלויות התקנה מול הקבלן לצד עלויות האביזרים עצמם. 

אצל חברות הקרמיקה והכילים הסניטריים יש אפשרות להחליף ולהזדכות על סוגים שונים של ברזים בגימורים כאלה ואחרים.